约20城新政不反对N+1,分散式公寓红利大利好!

摘要: 新政对N+1模式的分散式公寓在哪些城市有什么影响?

10-30 06:58 首页 寓公

在过去的两个月里,住房租赁政策密集发布,把住房租赁推向新风口。而最近1年多时间里,全国有超过8个省份及超过20个城市,累计超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。

 

根据近期出台的新政,仅深圳一城明确反对N+1,其他城市基本都支持或默许N+1。这个信息,对于分散式长租公寓而言,大为利好。


各省市新政对N+1态度不完全统计表

 

杭州在830日发布新政,明确允许客厅改房间的N+1模式。给众多分散式公寓带来明确福音。


杭州:允许成套住房按间出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米,餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

 


此外,沈阳、成都、郑州、武汉、合肥等城市相关新政内容中未反对N+1模式,且据山东省业内人士透露,山东省即将出台的住房租赁政策中也未反对N+1模式。


沈阳:盘活存量土地、房屋用于住房租赁……在符合住宅设计规范、不影响房屋结构安全和消防安全的前提下,允许住宅改造户型后按套或间出租

 

成都:允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租……不得加建卫生间、厨房。改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米,厨房、卫生间、阳台和储藏室不得出租供人员居住。 

 

郑州:允许改建房屋用于租赁……允许将现有住房按照国家和地方的有关规定改造后用于出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

 

武汉:引导规范房地产经纪机构长期租赁闲置的住房,在符合我市有关最小出租单位、居住人数、承租面积和消防安全管理规定的基础上,将其改造为分散式公寓,进行统一装修、统一经营。

 

合肥:鼓励专业化住房租赁企业通过长期租赁、购买、改建等方式筹集房源

 


最耐人寻味的,当属广州、北京和南京。三城的政策内容中模棱两可,趋于肯定。


广州:允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中……不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。

 

北京:出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人,并确保出租住房符合以下条件:1、建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件,且满足基本使用功能;2以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租3.、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;4、人均居住面积不得低于本市规定的标准。

 

南京:规范现有住房改造。经相关利害关系人书面同意后,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。改造不得破坏消防设施的完好有效,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上,出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米,每个出租房间居住成年人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

 

以上三个城市的相关新政内容,都涉及到了“起居室”或“居住空间”。居住空间的定义是:指卧室、起居室(厅)的使用空间。那么,起居室做隔断,成为一间房间单独出租,是否允许还是违规?政策中的“不得将一间……分割”或“为最小出租单位”,是否只要起居室不分割成2间即可?这些在政策和政策解读中并未明确,也未有相关解读。

 

有专家倾向于,该三个城市的新政允许或不反对N+1。因此可认为广州、北京和南京属于未明确、不反对的城市。至于最终解释,仅归出台政策部门和执政部门所有了。

 

另外,无锡、济南、扬州、东莞等城市出台的新政更注重租房落户相关条例,上海、厦门、佛山、青岛、雄安新区等城市新政更多是方向性鼓励住房租赁,均未明确N+1的相关条款。

 


已经发布新政发现或内容的城市中,仅有深圳明确禁止N+1

 

深圳:规范现有住房按规定改造后出租……不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,但人均租住建筑面积不得低于6平方米,厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。加强租赁住房在使用过程中的消防、安全监督,加大对“房中房”、“打隔断”等违法违规出租行为的查处力度。

 


20城支持或不反对N+1,对分散式公寓而言,大大利好!

 

政策发布的底层逻辑是对行业进行规范。李总理曾说:“法无禁止即可为”,在市场经济下,除了深圳明令禁止,其他一二线城市对分散式长租公寓而言,市场空间极大,政策驱动下,租房需求越来越刚需,被房产抑制、价值观念驱动、新城镇新市民政策驱动等的人群越来越多。

 

因此,分散式公寓通过N+1模式,提供价格合适的合租,市场空间比以前更大。其市场红利也是可以预期。

 

各个公寓企业大喊长租公寓不盈利、盈利模式不明朗,且租售比远低于正常水平的时候,开展N+1模式的分散式公寓,对于企业养活自己,实现盈利,是一项重大利好。

 

利好同时,建议分散式公寓运营商逐渐提高品质,借助供应链力量,比如公寓供应链第一品牌寓公网,完善盈利模式,在下一轮进一步规范的时候,可以及时抓住机会。

 




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